施工合同管理工作的一点心得

随着建筑市场风险的增加、市场监管的加强和建筑市场管理制度的进一步完善，建设单位的风险意识普遍增强，当前建筑市场正在发生本质性的转变。多年前建市场，人不够的现象如过眼云烟，一去不复返了。甚至有工程项目找不到婆家的现象。总的来说，这种现象是积极的，会促进建筑市场的进一步规范。以往工程款难谈的局面对施工单位来说就像噩梦一样，也将被历史的洪流一扫而光，其后果对信誉不佳的施工单位来说更像噩梦。

在这种新形势下，工程招投标和合同管理对合同双方都变得越来越重要。工程招投标不再只是单纯的报价问题，合同管理也不再只是签字。简单来说，就变成了风险管理的问题。至少在投标过程中，不管是有意识还是无意识，对对方信用程度和财务状况的调查已经成为不可或缺的关键环节。合同模式的选择对于双方建立合作信任关系尤为重要。

现在我就结合自己在工程合同管理和招投标方面的实践，和大家探讨一下这个问题，以达到抛砖引玉的效果。

一、合同总价的确定

目前，建安工程有以下几种形式:

(1)事实结算的合同类型:对于这种类型的合同，合同总造价以双方最终核对确认的工程预算为准，施工单位的风险最小，几乎所有的市场风险都由发包人承担。缺点是:①投标时业主选择范围小，最终成本往往比较高；(2)由于前期双方难以就工程总造价达成共识，可能影响工程款支付，工程进度困难；③在合同履行过程中，一旦双方出现信用危机，将对总成本的核对产生很大的负面影响。这种合同的优点:①招标程序简单快捷，双方只约定一个优惠幅度，就可以进场组织施工。非常适合建设工期紧、工序简单、总量小、双方之前合作基础好的建设项目，适用范围包括区域内道路、管网等配套工程。

(2)包干合同费用的类型:一般情况下，合同费用以招标人的投标报价为准，除工程结算时工程量发生变化外，其余不予调整。这种合同的缺点:①施工单位承担了很大的风险，合同在施工单位的潜意识里是一个不平等的条约，双方很难建立长期稳定的战略合作关系。通常雇主的每个项目都必须进行招标以选择施工队；(2)当市场价格大幅波动时，施工单位可能无法承受市场的冲击，导致项目搁浅，最终造成双方损失。这种合同的优点是:①双方对合同总造价有非常明确的目标，给工程的支付和最终结算带来最大的便利。这种类型的合同更适合工期较短的项目。

(3)除非双方约定的材料品种据实调整，否则总费用基本有保证。这种模式是对第二种模式的合理补充。这种合同的优点是:(1)投标时，由于施工单位的风险得到部分化解，可以增加施工单位之间的竞争，更有利于降低成本；②在这种合同模式下，双方共担风险，有利于双方合作关系的建立。适用于一些大型工程，如多层住宅和小高层住宅。钢材和水泥可以据实调整，其余材料不能调整。(4)我没有太多的装修工程经验。和同事交流的时候，普遍感觉太黑，管理起来真的很伤脑筋。这也是相关建筑行业信用严重缺失的反映。也可以说对于刚进场的施工单位是一个很好的机会。只要能赢得客户的信任，就能占据自己的一片蓝天。目前甲方对这一块的管理重点应该是装饰材料的质量和价格，保证结算时不会受委屈。装修工程的主材从总量上来说种类很多，主要包括板材、吊顶材料、灯具、洁具、石材、地砖、油漆、五金锁、玻璃等。一般来说，专业店的配套都比较齐全。比如经营板材的商家，一般都有大芯板，胶合板，木板，装饰板等等。对于一个比较大的项目，甲方只需要指定七八家左右的厂商。在一些中心城市，出现了综合性的装饰材料超市，价格透明度高，口碑好。一般大型商业项目也有折扣，甲方相应的采购风险大大降低，质量和售后服务也有保障。很难说以上哪种确定合同价格的模式更好。我们应该根据具体项目的类别、规模和特点来确定哪种合同模式更适合该项目。

二、工程分包

目前建筑市场正在向专业化方向发展，专业化施工更能保证工程质量。从建筑法的角度来说，转包是违法的。但是，转包是普遍存在的，它的存在有其合理性。单从这方面来说，建筑法必须修改只是时间问题。项目中门窗的制作一般由专业厂家完成，现场安装工作量很小，是市场上最常见的分包项目。在标准施工合同文本中，屋面防水工程保修期为五年，是除结构外保修期最长的施工内容，即甲方风险最大的分包工程，尤其是倒置屋面。由于工序多，如果出现漏雨，单个防水公司根本无法维护，维护费用惊人，最终导致扯皮现象。更可气的是，我曾经供职的一家房地产公司还转包土方开挖。当时土方开挖的市场价是3元/立方米，按照定额大概是5元左右。由于总承包队的困难，开挖施工队最终自行放弃。

一项工作是否适合分包，主要看市场上是否有更多相应的配套厂家(有利于降低成本)，是否能明确与总包的保修责任。如果真的和配套厂家关系有困难，可以通过给施工单位介绍施工队伍来解决，不能只看到眼前利益，违背原则，否则要交学费。

第三，材料供应

建筑材料的采购主要有三种方式:甲方供应、甲方指定品牌、施工单位采购:

(1)甲供材料:指由甲方采购供应，结算时根据供应价格调整价格，并按此价格从工程款中扣除的那部分材料。由于材料由甲方供应，对施工单位来说没有市场风险，同时也不需要预付一分钱，相当于用甲方的资金白做自己的生意，而且按照现在的定价模式，自己的利润根本不会减少，甚至可以免除对甲方的盈利承诺。一般情况下，出现质量问题可以从甲方获得经济补偿。有一次，我做了一个室外电缆敷设工程的投标(无甲供材料)，根据电缆厂家报价包含在投标中。总造价108万，施工单位最后中标78万多一点。对此我很疑惑，重新查标书也没什么问题。总觉得施工单位这次肯定是砸了锅，但是总造价108万，施工单位最后中标78万多。对此我很困惑。重新检查目标没有错误。总觉得施工单位这次肯定会砸锅，但是从施工单位项目经理的表情来看，他们这次赚大了。苦苦思索，终于知道了答案:施工单位在投标中的让步，主要是因为定额中的含水量较大而不是材料价格因素，施工单位通常是按照总造价折扣来考虑工程投标的。但如果主材是甲方供应的，从逻辑上讲，施工单位在投标时肯定考虑到我一分钱不赚，但我不能在里面赔钱。必须以扣除甲供材料量后的基础折扣为准，这种模式主要适用于市场上因产地、规格、质量不同而导致价格差异较大的产品。如灯具、开关、插座、洁具、防盗门、暖气片、石材、高档涂料等。

(2)指定生产厂家材料:指在招标阶段由甲方指定生产厂家和规格，由建设单位采购的部分材料。这种模式不占用甲方资金，一般不会引起经济纠纷。该模式适用于各种主材的采购。如果甲方对建材市场比较熟悉，可以在招标文件中规定未来工程中尽量多采用的材料品牌和规格，这对未来工程的质量管理非常有利——有好材料才能做出好工程。比如屋面防水工程中防水卷材我不需要指定分包，但必须指定材料生产厂家。

(3)施工单位采购的材料原则上应由现场监理控制。