经济的韧性与定力是房地产发展的坚实基础－经济工作会议学习心得

作者简介:郭网络ID最后的绝地，房地产专业人士，安徽清源房地产研究院院长，安徽省房地产协会副秘书长，安徽日报房地产观察智库专家，安徽MBA学会会员，EDP及多所高校管理与营销客座教授。

高能预警！！！

本文仅为作者个人对市场和政策的看法，不代表其所在机构的官方观点。

12月8日至10日，中央经济工作会议在北京召开。会议总结2021年经济工作，分析当前经济形势，部署2022年经济工作。

会议内容隆重而丰富，意义重大。不敢解释，只谈我对中央经济工作会议精神的学习体会，只讨论与房地产行业相关的。

[原文]

会议指出，在充分肯定成绩的同时，要看到我国经济发展面临需求收缩、供给冲击和预期减弱的三重压力。

[学习经历]

从国家统计局关于房地产的各项数据来看，房地产行业并没有明显的三重压力。

[原文]

首先，宏观经济政策应该健全有效。我们要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策应该提高效率，更加注重准确性和可持续性。要保证财政支出力度，加快支出进度。实施新的减税降费政策，加强对中小企业、个体工商户、制造业和风险缓释的支持，适度推进基础设施投资。党政机关要坚持过紧日子。严肃财经纪律。坚决遏制新增地方政府隐性债务。稳健的货币政策应该灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新和绿色发展的支持。财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期的宏观调控政策要有机结合。实施扩大内需战略，增强发展内生动力。

[学习经历]

基建投资适度提前，部分有利于房地产行业，尤其是各类新城区。不过要看地方政府的财力是否允许。就算是适度超前，也肯定不能乱花钱。

[原文]

第二，微观政策要继续激发市场主体的活力。要提振市场参与者的信心，进一步推动公平竞争政策的实施，加强反垄断和反不正当竞争，通过公平监管确保公平竞争。加强知识产权保护，为各类企业竞争发展创造良好环境。强化契约精神，有效控制恶意拖欠账款和逃废债务。

[学习经历]

最后一句显然是针对房地产的。2021年，教育培训行业满目疮痍，没有大规模的雷雨。无法解释房地产的各种雷阵雨问题。所以，2022年，要执政！这种治理肯定是多管齐下的。

[原文]

第三，结构性政策应着眼于疏通国家经济周期。深化供给侧结构性改革，要着力疏通国内大周期，突破供给约束的堵点，打通生产、分配、流通、消费各个环节。要提升制造业核心竞争力，启动一批工业基地改造项目，激发一大批“专精创新”企业涌现。加快形成内外贯通、安全高效的物流网络。加快数字化转型，推动传统产业升级。要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长期租赁住房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房人合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

[学习经历]

这个必须分等级来说说我的学习经历。

1.把房地产的讨论放到经济结构一章，说明房地产的调控不是简单的量和价的调控，而是经济结构调整的重要组成部分。这和过去十几年的大方向基本一致。

国内循环最重要。

从这个提法来看，房地产在经济中的比重下降不是不可接受的，而应该是目标。

2.住房子不是一天两天的事。十九大如此，明年二十大如此，十四五计划如此，未来2035年也是如此。别担心，就这样。这才是正确的做法！

3.加强预期引导。应该是“稳”的预期，主要针对行业，或者更直白一点，针对行业的主体——开发企业。继续做你现在做的事情，不要瞎想，更不要逃避！

4.探索新的发展模式。这句话的意思太深刻了。我简单理解有三种新模式:一种是政府开发模式，当然是租购并举，土地财政；二是发展模式，遏制野蛮生长；第三是市场模式，应该是合理的，良性的，健康的。

5.坚持租购并举，加快发展长租市场，推进保障性住房建设。这三句话完全不难理解。难的是一些地方政府是否有能力和愿望做好这件事。

6.支持商品房市场更好地满足购房人的合理住房需求。合理二字是关键。所以明年投资需求绝对不会增加，更谈不上回归投资需求。有些城市如果想救市，一旦触碰这条红线，就会被立即叫停，做个好梦一日游。

7、因城施策。这是近几年一直在提和做的。因为城市没有问题，但如果政策方向有错误，就会被纠正。这个不需要举例。

8.促进房地产业的良性循环和健康发展。良性循环和健康发展的顺序是特定的，良性循环是基础和前提。如果不先促进良性循环，就不可能说健康发展只有可能。

良性循环也有多重含义，也包括地方政府、开发企业、市场需求三个方向。地方政府应实现土地规划资金安排的良性循环。开发企业要做好融资、开发、销售的良性循环，更重要的是不要想着跑路！市场需求的良性循环指的是投资需求，可以有，但不能太多。投资性需求一旦增长，就容易转化为投机性需求，这是与住房相悖的，不是投机，必须坚决遏制。

综上所述，我总结一下整体的学习经验:

第一，房地产市场必须稳定，但没有增长目标。在经济结构调整的大背景下，下降并不是不可接受的。

第二，要先实现良性循环，才能实现健康发展。因此，将加强对市场的检查、监督和管理。开发企业的三条红线和银行的两条线将继续保持。

第三，地方政府能做的就是租购保障房，这只是地方政府愿不愿意的问题。如果商品房市场下滑太多，地方政府也可以有所作为，但一定是在支持合理需求。这方面没什么可做的，只能对第一套改善型住房有所作为。

理论和实践水平有限。只有一点学习经验供你参考。